Equiparação à hotelaria não vale para todos. Pessoa física só vira contribuinte se tiver mais de três imóveis e renda anual acima de R$ 240 mil, segundo a Lei Complementar 214/2025.
Receita Federal alerta que é falso afirmar que todo proprietário que aluga por temporada passará a pagar um novo imposto imediato sobre o aluguel em 2026.
A informação, que circula amplamente nas redes sociais, distorce as regras da Reforma Tributária e generaliza um impacto que não existe para a maioria dos proprietários.
O que está acontecendo e por que surgiu a confusão
A origem da desinformação está na equiparação do aluguel por temporada (até 90 dias) à atividade de hotelaria.
Essa regra, no entanto, só se aplica a quem já é contribuinte do novo sistema de IBS/CBS, criado pela Reforma Tributária.
No caso da pessoa física, o enquadramento como contribuinte não é automático e depende do cumprimento simultâneo de dois critérios legais:
- Ter mais de três imóveis alugados;
- Possuir receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil.
Quem não se enquadra nesses requisitos continua tributado apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), sem incidência de IBS ou CBS.
FAKE x VERDADE sobre impostos no aluguel
❌ FAKE: “Os aluguéis vão subir por causa da reforma”
Não há base legal ou econômica para afirmar que haverá aumento generalizado dos aluguéis. Pelo contrário, a reforma reduz a carga tributária sobre locações de menor valor.
✅ VERDADE: a carga tributária cai para o setor
A nova legislação prevê mecanismos claros de redução de impostos, especialmente no aluguel residencial:
- Isenção total para valores de aluguel até R$ 600;
- Redução de 70% da alíquota acima desse valor;
- Carga menor do que a atual incidência de PIS/Cofins para pessoas jurídicas.
Qual é a base legal correta
A regulamentação do tema está na Lei Complementar nº 214/2025, que institui o modelo de IVA dual (IBS/CBS). Não existe uma “LC 227/2025” criando novos impostos sobre aluguel, como chegou a ser divulgado de forma incorreta.
A lei apenas esclarece e ajusta regras, trazendo maior segurança jurídica para pequenos e médios proprietários.
Quando os efeitos da reforma começam de fato
Outro ponto frequentemente ignorado é o período de transição. Embora 2026 marque o início do novo sistema, os efeitos financeiros não são plenos nem imediatos.
O cronograma prevê uma implementação gradual:
- 2026: início dos ajustes e fase de transição;
- 2027 a 2033: escalonamento progressivo da cobrança;
- Plena substituição dos tributos antigos apenas ao final do período.
Quanto se paga hoje x depois da reforma
Hoje
- Pessoas jurídicas pagam PIS/Cofins;
- O custo acaba embutido no valor do aluguel.
A partir de 2027
- PIS/Cofins é substituído pela CBS;
- Isenção total até R$ 600;
- Redução de 70% da alíquota acima desse valor.
A lógica do novo sistema é simplificar e reduzir a tributação sobre o aluguel residencial, não aumentá-la.
Exemplos práticos: quem paga e quem não paga
- Pessoa jurídica com aluguel até R$ 600: não paga imposto;
- Pessoa jurídica com aluguel de R$ 1.000: paga apenas sobre R$ 400, com alíquota reduzida;
- Pessoa física com poucos imóveis: não paga IBS/CBS, mesmo com aluguéis mais altos;
- Grande proprietário pessoa física: paga imposto apenas sobre valores acima de R$ 600, com redutores e possibilidade de abatimento de custos.
Ajustes recentes que beneficiam o contribuinte
A legislação também trouxe melhorias importantes:
- Critérios mais restritivos para enquadrar pessoa física como contribuinte;
- Redutor social aplicado mensalmente, sem perda de direitos;
- Correção anual do limite de R$ 240 mil pelo IPCA, protegendo contra a inflação.
Em resumo
Todo proprietário pagará novo imposto em 2026?
Não. A maioria das pessoas físicas não será contribuinte de IBS/CBS.
Aluguel por temporada vira hotelaria automaticamente?
Não. Só para quem já é contribuinte do novo regime.
A reforma aumenta o valor dos aluguéis?
Não. Os dados mostram redução de carga tributária para aluguéis de menor valor.
